“太平洋资本”公司最大的会议室内，气氛严肃而专注。
长长的樱桃木会议桌一侧，坐着周陌、以及特意请来协助的叔公御用律师洪天佑。
另一侧，则是科瓦斯律所的合伙人理查德·斯通和他的两名精英助理。
詹妮弗坐在桌尾，面前摊开着速记本和录音设备。
桌上摊满了厚厚的文件、建筑图纸和财务报告，焦点集中在位于纽约金融区核心的华尔街40号大楼。
“chael，洪律师，”理查德·斯通打开厚厚的文件夹，里面是关于华尔街40号大厦的详尽资料，“经过我们团队半个月的调查，情况比预想的要复杂一些。”
周陌做了个请继续的手势。
理查德推了推眼镜，开始阐述：“首先是权属问题。
大厦的产权目前由两家德国公司组成的联合体持有，但问题是，其长期租赁权与菲律宾前总统马科斯家族深度绑定，通过一个设在开曼群岛的信托持有。”
洪天佑眉头微皱，插话道：“马科斯？
菲律宾那个？
听说他们国内现在不太平。”
“正是如此，洪律师。”
理查德点头，“这就是最大的风险点。
马科斯政权目前岌岌可危，其海外资产极有可能在未来面临菲律宾政府的追索，甚至美国司法机构的冻结调查。
如果我们直接收购，很可能被卷入政治漩涡，导致交易无效，甚至资产被冻结。”
周陌手指轻轻敲着桌面：“解决方案？”
“我们必须进行风险隔离。”
理查德语气肯定，“我们建议，不直接以‘太平洋资本’或您个人名义收购。
而是先在百慕大或开曼设立一个特殊目的载体（SpV），通过这个完全独立的SpV来完成对产权和租赁权的同步收购。
同时，我们需要聘请精通美国、德国和菲律宾法律的跨国律师团队，确保交易结构能抵御来自任何一方的法律挑战。
这需要额外一笔不菲的律师费，但至关重要。”
“可以，安全第一。”
周陌点头同意，“钱不是问题，结构必须稳固。
债务和抵押情况呢？”
理查德的一名助理翻开另一份文件：“我们核查了公开记录和部分能接触到的非公开信息，大厦本身没有发现未偿还的重大建设贷款。
但是，其持有方，也就是那两家德国公司，本身有一些复杂的债务结构，我们需要在收购协议中明确，这些债务与我们收购的资产完全剥离，避免任何形式的继承。”
洪天佑补充道：“这方面我会动用一些关系，从侧面再核实一下，确保没有隐藏的雷。”
“很好，有劳天佑哥。”
周陌表示感谢，然后看向理查德，“资金方面，你的初步估算呢？”
理查德清了清嗓子：“根据目前掌握的信息和市场对比，华尔街40号在当前的估值区间大约在1亿到1.35亿美元。
考虑到其历史地位和地理位置，这个价格是合理的。
按照商业地产收购的常规做法，我们需要准备至少30%到40%的自有资金，也就是3000万到5400万美元。
剩余部分，可以通过向如大通曼哈顿或花旗银行申请商业地产抵押贷款来解决。”
他顿了顿，提醒道：“不过，chael，您知道的，现在利率处于高位，联邦基金利率在10%以上，商业地产贷款的利率可能达到12%到15%。
我们必须尽快锁定一个长期贷款协议，比如5到10年期，以规避未来利率继续上涨的风险。”
周陌沉吟道：“自有资金不是问题。贷款方面，你不用担心，我和摩根士丹利的弗雷德里克·摩根是朋友，你要拿出几套方案供选择。
我需要看到具体的利率和还款计划。”
“明白。”
理查德记录下来，然后转向下一个议题，“合规与监管方面。
首先，由于收购主体最终会是海外SpV，可能会触发美国外国投资委员会（cFIUS）的审查。
不过，只要我们能证明这笔交易不涉及国家安全，且资金来源清晰，通过审查的概率较大。
其次，是纽约市的分区规划（zoning），该大厦目前是纯办公用途，如果您未来有任何改变用途的想法，比如加入高端零售或者私人会所，需要提前向纽约市规划局申请变更，这个过程可能耗时且存在不确定性。”
洪天佑笑了笑：“改变用途暂时不急，先把这栋楼稳稳拿下来再说。
反垄断方面应该问题不大，‘太平洋资本’并非地产公司，收购单一物业不会构成垄断。”
“是的，我们评估反垄断风险较低。”
理查德同意，然后翻到关于物业本身状况的报告，“建筑本身是1930年建成的，至今已超过50年。
虽然它是地标性建筑，但老化问题不容忽视。
我们初步判断，外立面花岗岩可能需要检修和加固，内部的钢结构、水电系统、以及多达28部电梯，都可能存在不同程度的老化和安全隐患。
后续的全面整修和现代化改造费用，根据标准和范围不同，可能在1000万到1.5亿美元之间。”
周陌微微颔首：“这笔预算在我的预期之内。
我要的不是维持现状，而是让它重现辉煌，甚至超越过去。
具体的整修方案，等收购完成后再详细规划。”
理查德最后补充道：“关于当前租户，大厦内确实还有一些金融机构和律师事务所租用，租约情况不一。
我们需要逐一核实这些租约，确保在我们收购后能够平稳过渡，避免大规模退租导致空置率飙升。
同时，运营成本也需要仔细测算，包括物业、安保、维护，尤其是房产税，按最高估值算，每年可能超过500万美元。”
会议从上午持续到中午，涉及的法律、财务、风险细节极其繁琐。
到了午饭时间，周陌对詹妮弗示意了一下：“詹妮弗，带卡洛斯和詹姆斯去附近买些午餐回来，大家就在会议室简单吃一点，节省时间。”
“好的，chael。”詹妮弗领命，带着守在外面的卡洛斯和詹姆斯离开了。
午餐是简单的三明治、沙拉和咖啡。
众人边吃边继续讨论了一些细节问题。
洪天佑和理查德·斯通就某些法律条款的措辞进行了激烈的辩论，周陌则大多时候安静地听着，只在关键处提出自己的要求或做出决断。
下午会议继续。中途，伊莎贝尔敲门进来，走到周陌身边，俯身低语了几句。
周陌听完，脸上露出一丝淡淡的笑容，对与会众人说道：“有个好消息，我们投资的那部派拉蒙电影，《比弗利山警探》，另一位重要的参与者，来自香港的钟楚红小姐，已经抵达洛杉矶了。
我的人已经接到她，明天她将正式进入剧组。”
这个消息让略显沉闷的会议室气氛轻松了一些。
理查德·斯通笑道：“看来chael您的商业版图又要扩展新的领域了，预祝电影大卖。”
洪天佑也笑道：“到时候首映礼，别忘了给我们发张票。”
“一定。”
周陌笑了笑，将注意力重新拉回会议，“我们继续，关于那个SpV的具体设立地点和架构，我认为还需要再优化一下……”
会议一直持续到傍晚，才将收购华尔街40号所面临的主要问题、风险以及初步的应对策略梳理清楚。
长长的樱桃木会议桌一侧，坐着周陌、以及特意请来协助的叔公御用律师洪天佑。
另一侧，则是科瓦斯律所的合伙人理查德·斯通和他的两名精英助理。
詹妮弗坐在桌尾，面前摊开着速记本和录音设备。
桌上摊满了厚厚的文件、建筑图纸和财务报告，焦点集中在位于纽约金融区核心的华尔街40号大楼。
“chael，洪律师，”理查德·斯通打开厚厚的文件夹，里面是关于华尔街40号大厦的详尽资料，“经过我们团队半个月的调查，情况比预想的要复杂一些。”
周陌做了个请继续的手势。
理查德推了推眼镜，开始阐述：“首先是权属问题。
大厦的产权目前由两家德国公司组成的联合体持有，但问题是，其长期租赁权与菲律宾前总统马科斯家族深度绑定，通过一个设在开曼群岛的信托持有。”
洪天佑眉头微皱，插话道：“马科斯？
菲律宾那个？
听说他们国内现在不太平。”
“正是如此，洪律师。”
理查德点头，“这就是最大的风险点。
马科斯政权目前岌岌可危，其海外资产极有可能在未来面临菲律宾政府的追索，甚至美国司法机构的冻结调查。
如果我们直接收购，很可能被卷入政治漩涡，导致交易无效，甚至资产被冻结。”
周陌手指轻轻敲着桌面：“解决方案？”
“我们必须进行风险隔离。”
理查德语气肯定，“我们建议，不直接以‘太平洋资本’或您个人名义收购。
而是先在百慕大或开曼设立一个特殊目的载体（SpV），通过这个完全独立的SpV来完成对产权和租赁权的同步收购。
同时，我们需要聘请精通美国、德国和菲律宾法律的跨国律师团队，确保交易结构能抵御来自任何一方的法律挑战。
这需要额外一笔不菲的律师费，但至关重要。”
“可以，安全第一。”
周陌点头同意，“钱不是问题，结构必须稳固。
债务和抵押情况呢？”
理查德的一名助理翻开另一份文件：“我们核查了公开记录和部分能接触到的非公开信息，大厦本身没有发现未偿还的重大建设贷款。
但是，其持有方，也就是那两家德国公司，本身有一些复杂的债务结构，我们需要在收购协议中明确，这些债务与我们收购的资产完全剥离，避免任何形式的继承。”
洪天佑补充道：“这方面我会动用一些关系，从侧面再核实一下，确保没有隐藏的雷。”
“很好，有劳天佑哥。”
周陌表示感谢，然后看向理查德，“资金方面，你的初步估算呢？”
理查德清了清嗓子：“根据目前掌握的信息和市场对比，华尔街40号在当前的估值区间大约在1亿到1.35亿美元。
考虑到其历史地位和地理位置，这个价格是合理的。
按照商业地产收购的常规做法，我们需要准备至少30%到40%的自有资金，也就是3000万到5400万美元。
剩余部分，可以通过向如大通曼哈顿或花旗银行申请商业地产抵押贷款来解决。”
他顿了顿，提醒道：“不过，chael，您知道的，现在利率处于高位，联邦基金利率在10%以上，商业地产贷款的利率可能达到12%到15%。
我们必须尽快锁定一个长期贷款协议，比如5到10年期，以规避未来利率继续上涨的风险。”
周陌沉吟道：“自有资金不是问题。贷款方面，你不用担心，我和摩根士丹利的弗雷德里克·摩根是朋友，你要拿出几套方案供选择。
我需要看到具体的利率和还款计划。”
“明白。”
理查德记录下来，然后转向下一个议题，“合规与监管方面。
首先，由于收购主体最终会是海外SpV，可能会触发美国外国投资委员会（cFIUS）的审查。
不过，只要我们能证明这笔交易不涉及国家安全，且资金来源清晰，通过审查的概率较大。
其次，是纽约市的分区规划（zoning），该大厦目前是纯办公用途，如果您未来有任何改变用途的想法，比如加入高端零售或者私人会所，需要提前向纽约市规划局申请变更，这个过程可能耗时且存在不确定性。”
洪天佑笑了笑：“改变用途暂时不急，先把这栋楼稳稳拿下来再说。
反垄断方面应该问题不大，‘太平洋资本’并非地产公司，收购单一物业不会构成垄断。”
“是的，我们评估反垄断风险较低。”
理查德同意，然后翻到关于物业本身状况的报告，“建筑本身是1930年建成的，至今已超过50年。
虽然它是地标性建筑，但老化问题不容忽视。
我们初步判断，外立面花岗岩可能需要检修和加固，内部的钢结构、水电系统、以及多达28部电梯，都可能存在不同程度的老化和安全隐患。
后续的全面整修和现代化改造费用，根据标准和范围不同，可能在1000万到1.5亿美元之间。”
周陌微微颔首：“这笔预算在我的预期之内。
我要的不是维持现状，而是让它重现辉煌，甚至超越过去。
具体的整修方案，等收购完成后再详细规划。”
理查德最后补充道：“关于当前租户，大厦内确实还有一些金融机构和律师事务所租用，租约情况不一。
我们需要逐一核实这些租约，确保在我们收购后能够平稳过渡，避免大规模退租导致空置率飙升。
同时，运营成本也需要仔细测算，包括物业、安保、维护，尤其是房产税，按最高估值算，每年可能超过500万美元。”
会议从上午持续到中午，涉及的法律、财务、风险细节极其繁琐。
到了午饭时间，周陌对詹妮弗示意了一下：“詹妮弗，带卡洛斯和詹姆斯去附近买些午餐回来，大家就在会议室简单吃一点，节省时间。”
“好的，chael。”詹妮弗领命，带着守在外面的卡洛斯和詹姆斯离开了。
午餐是简单的三明治、沙拉和咖啡。
众人边吃边继续讨论了一些细节问题。
洪天佑和理查德·斯通就某些法律条款的措辞进行了激烈的辩论，周陌则大多时候安静地听着，只在关键处提出自己的要求或做出决断。
下午会议继续。中途，伊莎贝尔敲门进来，走到周陌身边，俯身低语了几句。
周陌听完，脸上露出一丝淡淡的笑容，对与会众人说道：“有个好消息，我们投资的那部派拉蒙电影，《比弗利山警探》，另一位重要的参与者，来自香港的钟楚红小姐，已经抵达洛杉矶了。
我的人已经接到她，明天她将正式进入剧组。”
这个消息让略显沉闷的会议室气氛轻松了一些。
理查德·斯通笑道：“看来chael您的商业版图又要扩展新的领域了，预祝电影大卖。”
洪天佑也笑道：“到时候首映礼，别忘了给我们发张票。”
“一定。”
周陌笑了笑，将注意力重新拉回会议，“我们继续，关于那个SpV的具体设立地点和架构，我认为还需要再优化一下……”
会议一直持续到傍晚，才将收购华尔街40号所面临的主要问题、风险以及初步的应对策略梳理清楚。